در پاسخ به سوال الزام به فک رهن چیست، ابتدا لازم است با مفهوم رهن و فک رهن آشنا بود تا احراز گردد که دعوی الزام به فک رهن چیست و چه مواقعی قابلیت اقامه را دارد.
رهن یکی از عقود لازم است که در قانون مدنی آمده است، رهن به این معناست که فردی مالی از خود را بابت طلب، انجام کار، تعهد و یا… در نزد دیگری می گذارد و بنا بر این می گردد که زمانی که بدهی پرداخت شد و یا تعهد انجام گرفت مال مزبور که مرهونه نامیده می شود از رهن خارج گردد.
فردی که مالی را به رهن می گذارد راهن و فردی که مال نزد او به رهن گذاشته می شود مرتهن نامیده می شود ومالی که مورد رهن قرار می گیرد را عین مرهونه می گویند.
رهن در واقع تضمینی برای طلبکار و یا درخواست کننده عمل است تا بدین وسیله به طلب و یا خواسته خود برسد. پس از اینکه راهن طلب خود را به مرتهن پرداخت نماید بایستی از مال مرهونه فک رهن صورت گیرد و به عبارت دیر مال مرهونه از رهن خارج گردد و چنانچه این اتفاق نیفتد امکان طرح دعوی الزام به فک رهن ملک وجود دارد.
البته گاهی مال مرهونه در ید فرد طلبکار است و گاهی نیز ممکن است در ید بانک و یا دیگری باشد اما فرد متعهد تعهد به فک رهن ملک را نماید و چنانچه به تعهد خویش عمل ننماید در این صورت امکان طرح دعوی الزام به فک رهن ملک و یا دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک در صورتی که ملک در رهن بانک باشد وجود دارد.
دعوی الزام به فک رهن ملک
دعوی الزام به فک رهن ملک ممکن است در چند حالت رخ دهد که به بررسی هر کدام از حالات طرح دعوی الزام به فک رهن ملک پرداخته می شود.
حالت اول:
فردی بابت بدهی که به شخص دیگری دارد ملک خود را در رهن او قرار می دهد. این عمل بدین جهت است که تضمینی برای طلبکار باشد که بدهکار اقساط طلب خود را و یا در موعد مقرر بدهی خود را تسویه می نماید و چنانچه بدهکار به تسویه بدهی خود اقدام ننماید طلبکار بتواند با فروش ملک مرهونه، طلب خود را از قیمت ملک مطالبه نماید. در این مواقع راهن ملک خود را به رهن مرتهن می گذارد و زمانی که طبق قرارداد بدهی خود را تسویه کند بایستی ملک از رهن مرتهن خارج گردد و چنانچه مرتهن پس از پرداخت بدهی نسبت به فک رهن از ملک رهنی اقدام ننماید راهن می تواند بر علیه مرتهن دعوی الزام به فک رهن ملک را مطرح نماید.
حالت دوم:
گاهی ممکن است ملکی به فروش برسد که ملک مزبور در رهن بانک و یا شخصی باشد. در این مواقع فروشنده ملک را با سند عادی یا همان مبایعنامه به خریدار می فروشد و بنا را بر این میگذارد که تا مدت مقرری ملک را از رهن خارج نماید و همان زمان نیز ملک را به نام خریدار سند بزند. اما موفق به فک رهن از ملک مزبور نمی گردد، مسلم است که خریدار از عدم فک رهن ملک متحمل ضرر و زیان می گردد که در این مواقع می تواند دعوی الزام به فک رهن ملک را اقامه نماید.
حالت سوم:
حالت سوم یکی از معمول ترین و شایع ترین حالاتی است که دعوی الزام به فک رهن ملک اقامه می گردد. امروزه یکی از قراردادهایی شایع ملکی، قرارداد مشارکت در ساخت است که در این نوع از قراردادها به جهت وام هایی که سازنده از بانک دریافت می نماید ملک در رهن بانک است و البته سازنده متعهد می شود که ملک را از رهن بانک خارج نماید. بدیهی است که چنانچه سازنده نسبت به فک رهن از ملک مزبور اقدام ننماید، مالک می تواند بر علیه سازنده دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک را اقامه نماید.
دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک چگونه است؟
دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک بدین معناست که درخواست آزادسازی ملکی شود که به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دارد. این امر به وفور در خرید خانه های وام دار مشاهده می شود و بدین معناست که ملک به جهت بدهی هایی که بابت وام های دریافتی از بانک اخذ شده است در رهن بانک است و تا تسویه کامل وام ها امکان فک رهن از ملک مزبور وجود ندارد.
خرید چنین خانه هایی به جهت اینکه در رهن بانک است معمولا با سند عادی معامله می گردد و بنا را بر این قرار می دهند که با تسویه وام ها سند رسمی به نام خریدار ثبت گردد. البته لازم به ذکر است که خرید این قبیل املاک از آنجایی که با سند عادی و قولنامه ای است، این امکان وجود دارد که فروشنده تخطی نماید و این قبیل املاک را با قولنامه و وعده تنظیم سند پس از تسویه بدهی بانک به افراد دیگری نیز بفروشد.
در این مواقع چنانچه مالک از فک رهن ملک در رهن بانک و تنظیم سند رسمی به نام خریدار امتناع نماید امکان طرح دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک وجود دارد و پس از آن نیز امکان الزام به تنظیم سند رسمی می گردد.
مراحل قانونی فک رهن ملک
جهت انجام فک رهن از ملک لازم است که مراحل قانونی فک رهن ملک به درستی انجام گیرد چراکه اگر مراحل قانونی فک رهن ملک انجام نگیرد و یا اینکه در مراحل قانونی فک رهن ملک مسامحه ای صورت گیرد در این صورت دعوی الزام به فک رهن ملک ممکن است به نتیجه قانونی ختم نگردد و نتیجه مطلوب را در برنداشته باشد.
مراحل قانونی فک رهن ملک بدین صورت است که بایستی جهت اقامه دعوی الزام به فک رهن ملک، دادخواست الزام به فک رهن تنظیم گردد و دادخواست مزبور ثبت گردد.
دادگاه در زمان مقرر به موضوع رسیدگی و حکم صادر می نماید و چنانچه خواسته خواهان با اسناد و مدارک صحیح اقامه و طرح شده باشد، حکم به الزام به فک رهن صادر می گردد و بر علیه محکوم علیه اجراییه صادر می شود و چنانچه محکوم علیه در مهلت مقرر به اجراییه ترتیب اثر ندهد امکان توقیف اموال وی وجود دارد.
دادگاه صالح به دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک
دعاوی الزام به فک رهن ملک از دعاوی ملکی است و دعاوی ملکی نیز جزء دعاوی غیر منقول به حساب می آید و دادگاه صالح به رسیدگی به دعاوی غیر منقول دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است که در مورد دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک نیز دادگاه صالح به رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک در رهن است.
زمانی که دادگاه در دعوی الزام به فک رهن ملک حکم به فک رهن صادر نماید، پس از صدور حکم اجراییه صادر می گردد و در این مواقع چنانچه محکوم علیه دعوی الزام به فک رهن ملک، در مهلتی ده روزه از صدور اجراییه، نسبت به فک رهن ملک اقدام ننماید در این صورت محکوم له می تواند درخواست توقیف و فروش اموال محکوم له را بنماید تا بدین وسیله از محل فروش اموال محکوم علیه نسبت به فک رهن ملک اقدام گردد.
البته راه حل دیگری که در پیش پای محکوم له قرار دارد این است که می تواند در ابتدا با اموال شخصی خود نسبت به فک رهن ملک اقدام نماید و سپس نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و جلب وی جهت وصول بدهی خود بابت فک رهن ملک اقدام نماید.
البته ناگفته نماند که پرداخت بدهی جهت فک رهن نباید قبل از مراجعه به بدهکار باشد.
مشاوره حقوقی دعوی الزام به فک رهن ملک
دعوی الزام به فک رهن ملک یکی از دعاوی است که به جهت تخصصی بودن گاها در طرح و نتیجه بخشی آن مشکلاتی ایجاد می گردد. به همین جهت در مقاله مزبور در ابتدا بررسی شد که الزام به فک رهن چیست و مراحل قانونی فک رهن بیان گردید اما باز هم موارد بی شماری در دعوی الزام به فک رهن ملک وجود دارد که جهت جلوگیری از اطاله کلام از ذکر آن ها خودداری شد.
از این رو توصیه می شود پیش از اقامه دعوی الزام به فک رهن ملک و یا دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک با مشاور حقوقی و یا وکیل ملکی متخصص در این زمینه مشورت و هم فکری های لازم صورت گیرد. چرا که اگر طرح دعوی الزام به فک رهن ملک لازم است که مراحل قانونی فک رهن ملک به درستی صورت گیرد و چنانچه این اتفاق نیفتد دعوی الزام به فک رهن ملک با نتیجه مطلوب روبه رو نمی گردد از این رو مشاوره حقوقی با وکیل ملکی در درجه اولی اهمیت در این دعاوی قرار دارد.
لازم به ذکر است که به جهت خرید و فروش خانه های وام دار و در رهن بانک گاها نیاز به طرح دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک بر علیه فروشنده وجود دارد و بدیهی است که در این دعاوی باید نهایت دقت به خرج داده شود و مشاور حقوقی و وکیل ملکی متخصص می تواند کمک شایانی نماید.
