زمانی که مراحل ثبت ملک انجام می گیرد، ملک ثبت می گردد اما چنانچه فرد و یا افرادی نسبت به ثبت ملک معترض باشند اعتراض خود را تحت عنوان دعوای اعتراض بر ثبت عنوان می نمایند.
دعوای اعتراض بر ثبت از سوی افرادی مطرح می گردد که در ملک ثبت شده ، خود را جزئا و یا کلا ذینفع بدانند. از این رو نسبت به حق خویش اقامه دعوا می نمایند و نسبت به متقاضی ثبت ملک معترض می گردند.
قانون گذار در ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک در این باره چنین آورده است:
“هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد، باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز اقامه دعوا نماید. عرض‌حال مزبور مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می‌شود ، در مقابل عرض‌حال باید رسید داده شود. در صورتی که عرض‌حال در مدت قانونی داده شده باشد اداره ثبت آن را نزد دفتر محکمه‌ای که مرجع رسیدگی است ارسال میدارد. اگر اداره ثبت تشخیص دهد که عرض‌حال خارج از مدت داده شده است، کتباً نظر خود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدایی، محل می‌دهد تا حاکم مزبور در جلسه اداری موافق نظامنامه وزارت عدلیه رسیدگی کرده رای دهد. رای حاکم محکمه ابتدایی در این موضوع قاطع است.”
ماده مزبور اگر چه اعتراض بر ثبت را کاملا بیان داشته است اما درک ماده بر عامه مردم دشوار است از این رو در ادامه مرحل اعتراضات ثبتی با بیانی ساده نگاشته شده است.
انواع اعتراضات ثبتی
- اعتراض بر ثبت ملک
- اعتراض بر حدود ملک
- اعتراض بر حقوق ارتفاقی ملک
-
اعتراض بر ثبت ملک
هر فردی که در ملکی که تقاضای ثبت آن شده است ، برای خود قائل به حقی باشد حتی حق ارتفاق، مجاز است که نسبت به درخواست ثبت، اعتراض مطرح نماید. از جمله مهم ترین اعتراضات ثبتی، اعتراض بر ثبت ملک می باشد.
مهلت اعتراض بر ثبت ملک
مهلت اعتراض بر ثبت ملک ۳ ماه از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی می باشد. البته گاهی ممکن است در انتشار آگهی نوبتی اشتباهی صورت گرفته باشد و باعث شود که آگهی نوبتی به دستور هیات نظارت تجدید گردد که در این مواقع آگهی مجددی تنها برای یک مرتبه منتشر می شود، که در این صورت مدت اعتراض بر ثبت ۳۰ روز از زمان انتشار آگهی مجدد می باشد.
مرجع تقدیم اعتراض بر ثبت ملک
اعتراض بر ثبت بایستی مستقیما به اداره ثبت و یا دایره ثبت و یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی نیز مشخص شده است و همان دایره یا اداره ثبت که آگهی های نوبتی را منتشر می نماید تقدیم گردد.
لازم به ذکر است که چانچه اعترض بر ثبت به غیر از مرجع مذکور تقدیم گردد و در مهلت ۹۰ روز به اداره ثبت نرسد، اعتراض مطروحه فاقد اثر قانونی خواهد بود.
مرجع اعتراض به درخواست ثبت ملک
مرجع اعتراض به درخواست ثبت ملک دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.که این امر می تواند به ۳ درخواست اعتراض را مطرح نمود:
- از طریق تقدیم دادخوست
- از طریق تقدیم گواهینامه به جریان دعوا
- از طریق اعتراض کتبی و بر روی برگه های معولی
آیا زن از زمین کشاورزی شوهر ارث میبرد؟
نحوه رسیدگی به اعتراض به ثبت ملک
در اعتراض به ثبت توجه به این نکته ضروری می باشد که اعتراض به ثبت بایستی در مهلت قانونی اعتراض مطرح گردد، چرا که در غیر این صورت اثری بر آن مترتب نیست.
طرح اعتراض در مدت قانونی:
چنانچه اعتراض در مدت قانونی مطرح شود، اداره ثبت پس از اینکه عتراض را دریافت می نماید، مکلف است دادخواست اعتراض را به دادگاه عمومی حقوقی صالح رسیدگی کننده ارسال نماید.
طرح اعتراض خارج از نوبت :
چنانچه معترض بر ثبت ملک ، اعتراض خود را خارج از موعد قانونی مقرر مطرح نماید، اداره ثبت بایستی زیر دادخواست اعتراض یا زیر گواهینامه جریان دعوا این موضوع را درج نماید و از رییس دادگاه عمومی تقاضا نماید تا در جلسه اداری نسبت به این موضوع رسیدگی نماید.
در صورتیکه رییس دادگاه عمومی در جلسه اداری ، نظر اداره ثبت را تایید نماید، اعتراض به عمل آمده مردود می باشد.
- اعتراض به تحدید حدود املاک و حقوق ارتفاقی
در اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی، افرادی که مجاز به اعتراض می باشند عبارتند از:
مجاورین: مجاورین ملک ثبت شده ممکن است نسبت به حدود ملک ثبت شده برای خود قائل به وجود حقی باشند که در این صورت می تواند اعتراض خویش را نسبت به این امر عنوان نمایند، لازم به ذکر است که غیر مجاورین چنین اعتراضی را نمی توانند مطرح نمایند چرا که ذینفع محسوب نمی گردند.
متقاضی ثبت: چنانچه تقاضا کننده ثبت در زمان تحدید حدود نه خودش و نه نماینده او حضور نداشته باشند و ملک مورد اعتراض با حدود اظهار شده از جانب مجاورین، تحدید شده باشد، متقاضی ثبت مجاز به اعتراض به تحدید حدود می باشد.
همچنین اداره اوقاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی یا ناظر و یا افرادی که پس از خارج شدن ملک از حالت ثلث در آن ملک ذیحق می گردند، مجاز به اعتراض نسبت به تحدید حدود املاک و حقوق ارتفاقی هستند.
نکته قابل توجه:
در اعتراض بر حدود املاک، مجاورت شرط می باشد اما در اعتراض به تقاضای ثبت ملک و همینطور در اعتراض بر حقوق ارتفاقی املاک مجاورت شرط نمی باشد.
مهلت اعتراض به تحدید حدود
مهلت اعتراض به تحدید حدود املاک و حقوق ارتفاقی از جانب هر کدام از مجاورین یا متقاضی ثبت که صورت گیرد، ظرف مدتی ۳۰ روزه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود در نظر گرفته می شود.
مرجع تقدیم اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی
مرجع اعتراض به تحدید حدود املاک و حقوق ارتفاقی اداره ثبت محل می باشد .
مرجع اعتراضات ثبتی
متقاضی اعتراض نسبت به ثبت ملک ، اعتراض خود را به اداره ثبت تحویل می دهد واداره ثبت نیز اعتراض مزبور را جهت رسیدگی به دادگاه ارسال می نماید.
مرجع رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی
۱- هیات نظارت
جهت رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات ثبتی مربوط به ثبت اسناد و املاک در مقر هر استانی، هیاتی با نام هیات نظارت مستقر و تشکیل می گردد. قلمرو صلاحیت هیات نظارت حوزه ثبتی استان مربوطه می باشد.
اعضای هیات نظارت دارای ۳ عضو می باشد که عبارتند از:
- رئیس ثبت استان ویا قائم مقام وی
- دونفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب وزیر دادگستری که البته یک نفر از قضات دادگستری و یا کارمندان ثبت مرکز استان نیز از طرف وزیر دادگستری به عنوان عضو علی البدل تعیین می گردد.
مکان تشکیل جلسات هیات نظارت،اداره کل ثبت استان مورد نظر می باشد و مقر دادگاه نیز دادگاه استان، مرکز استان است.از این رو تشکیل هیات نظارت در شهرستان ها مجاز نیست.
۲- شورای عالی ثبت
یکی دیگر از مراجع رسیدگی کننده جهت اختلافات و اشتباهات در موضوعات مربوط به ثبت اسناد و رفع اختلافات و در نهایت اخذ تصمیم مقتضی در اداره ثبت شورای عالی ثبت می باشد که مرجع تجدید نظر نسبت به تصمیمات هیات نظارت نیز در مورد ارائی که قابلیت اعتراض دارند نیز می باشد.
شعبه از شورای عالی ثبت متشکل از معاون مربوط به آن قسمت و همینطور دو نفر از قضات دیوان عالی کشور است که افراد مزبور، توسط رئیس قوه قضائیه تعیین می گردند. قانون درمورد عضو علی البدل اعضای شورای عالی ثبت در موارد بیماری، غیبت یا تعذر قانونی سکوت نموده است.
محل تشکیل شورای عالی ثبت، سازمان ثبت اسناد و املاک تهران می باشد.
اعتراضات ثبتی قابل رسیدگی در اداره ثبت
اداره ثبت اعتراضات ثبتی را به دادگاه ارسال می نماید، اما گاهی اداره ثبت شخصا به اعتراضات ثبتی رسیدگی می نماید و در این مواقع دیگر نیازی به ارسال اعتراض به دادگاه وجود ندارد.
- چنانچه اعتراض مطرح شده در اداره ثبت، راجع به ثبت و راجع به حدود و حقوق ارتفاقی خارج از موعد قانونی مطرح شده باشد.
- چنانچه اعتراض مطرح شده در اداره ثبت راجع به حدود و حقوق ارتفاقی در مورد ملکی باشد که ملک مزبور در جریان اصلاحات ارضی به زارعان واگذار شده است.
- چنانچه اعتراض بر حدود از طرف یک غیر مجاور مطرح گردد.
- چنانچه معترض مجاور با همین حدود که نسبت بدان معترض است، سابقا سند اخذ نموده باشد.
- چنانه معترض به موجب سند رسمی از اعتراض خود صرف نظر نماید.
