وکیل زمین شهری کیست؟
یکی دیگر از مشکلاتی که در حوزه ی ملک و املاک و اراضی برای موکلین ممکن است پیش آید، پیرامون زمین شهری است که قانونی نیز به همین نام در مورد آن وجود دارد که به تعیین و تکلیف وضعیت بسیاری از اراضی شهری پرداخته است. و همانگونه که می دانید تورم قانون گذاری و افزایش میزان مقررات و آیین نامه ها دراین حوزه نیز، منجر به وکالت تخصصی در حوزه ی املاک و من جمله پرونده های زمین شهری می شود، لذا پیشنهاد می شود برای افزایش احتمال موفقیت و به نتیجه رسیدن پرونده و کارهای خود به وکیل زمین شهری و وکیل پایه یک دادگستری متخصص این حوزه مراجعه کنید
قانون زمین شهری چیست؟
پس از پیروزی انقلاب اسلامی و استقرار نظام جمهوری اسلامی بر کشور، نکته ای باید بدان توجه می شد تعیین تکلیف وضعیت اراضی گسترده ای بود که در اختیار اشخاص بود و عمدتا ممکن بود به جای استفاده از اراضی برای آبادانی و تولید و رونق اقتصادی، به سمت بلوکه شدن در نتیجه ی معاملات مکرر و بورس بازی و استفاده از زمین به عنوان کالا سوق پیدا کند. جدای از این مورد، طبق موازین اسلامی اراضی موات که در ادامه به بررسی مفهوم آن خواهیم پرداخت باید در تصرف و استیلای ولی فقیه و حکومت باشد نه اشخاص.
باتوجه به مقدمه ای که در بالا ذکر شد بلافاصله قانون لغو مالکیت اراضی شهری در تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ و الحاقیه ی آن در تاریخ ۲۵/۴/۱۳۵۹ و نیز لایحه ی قانونی راجع به لغو مالکیت اراضی موات شهری واقع در محدوده استحفاظی شهر تهران در تاریخ ۶/۱/۱۳۵۹ به تصویب شورای انقلاب رسید.
پس از تشکیل اولین مجلس شورای اسلامی و شروع به کار آن، قانون اراضی شهری در تاریخ ۲۷/۱۲/۱۳۶۰ به تصویب رسید و چون این قانون موقت و مقطعی بود در سال ۱۳۶۵ منقضی گشت و قانون زمین شهری که اکنون راجع به آن صحبت می کنیم و حاکم است در تاریخ ۲۲/۶/۱۳۶۶ به تصویب رسید و اصلاحاتی نیز در آن شده است.
با توجه به تغییراتی که رخ داد در بسیاری از پرونده ها لزوم حضور وکیل زمین شهری امری الزامی است.
انواع زمین از نظر قانون زمین شهری
انواع زمین از نظر قانون زمین شهری
مطابق ماده ی ۲ قانون زمین شهری، اراضی شهری زمین هایی است که در محدوده ی قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است. به طور معمول وکیل زمین شهری به دلیل تسلطی که برروی موضوعات مورد نظر دارد یکی از بهترین کسانی است که می توانید در جهت آشنایی با قوانین به وی مراجعه کنید.
انواع زمین از نظر قانون زمین شهری
- زمین موات
مطابق ماده ی ۳ قانون زمین شهری در تعریف زمین موات مقرر می دارد که اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد. زمین های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیا شده باشد هم چنان دراختیاردولت می باشد.
در ماده ۱۰ قانون مزبور تمامی زمینهای متعلق به وزارتخانه های کشور، موسسات دولتی و وابسته به دولت، بانکهای دولتی و تمامی نهادهای انقلابی تحت اختیار وزارت مسکن و شهرسازی می‌باشند.
بنا بر نص این ماده زمین های غیر موات بنیادهایی که دولتی نمی‌باشند از دامنه ی شمول این ماده مستنثنی خواهند بود ولی در مواردی که قصد نقل و انتقال این گونه زمین ها را داشته باشند باید قبلا موافقت وزارت مسکن و شهرسازی را جلب نمایند مگر اینکه این انتقال جهت رفع نیازهای عمومی شهر و در مقابل ملک هایی که در طرحهای شهر، واقع هستند.
- زمین بایر
به زمین هایی گفته می‌شود که در حال حاضر، ساختمان و تاسیساتی ندارد اما سابقه ی عمران و آبادانی را دارد ولی با مرورزمان تدریجا به شکل بلااستفاده درآمده اند. بدون اینکه مالک داشتن و یا نداشتن آنها مورد نظر باشد.
مطابق ماده ی ۸ قانون زمین شهری، زمین های بایرشهری که مالک آنها مشخص و معین نباشد تحت اختیارولی فقیه خواهد بود.
مطابق تعریف آیین نامه مربوط به قانون زمین شهری، احیا و عمرانی که مورد پذیرش قانون زمین شهری می باشد را همان ملاک و تعریف مندرج در ماده ۱۴۱ ازقانون مدنی بیان داشته است، بنابراین احیا به این معناست: زمینی که موات و یا مباح به حساب می‌آید را از طریق عملیاتی که عرفا بعنوان آباد کردن محسوب میشوند ؛ مانند کشت و زرع کردن، کاشت درخت، احداث ساختمان و مانند آنها ، قابلیت استفاده پیدا کنند. ملاک تعیین کننده ی آبادانی عرف است.
- زمین دایر
طبق ماده ی ۴ قانون زمین شهری زمین دایربه زمین هایی اطلاق می‌شود که علاوه بر اینکه احیا شده اند ، به صورت مستمر نیزمورد بهره برداری قرار خواهند گرفت. در واقع زمین هایی هستند که آنرا احیا و آباد نموده اند و درحال حاضر مالک ازآن استفاده می کند و درقانون زمین شهری ، منظور از زمین دایر در این قانون،زمین کشاورزی و یا آیش می باشد خواه به صورت محصوروخواه به صورت غیر محصور.
زمین آیش به زمین دایری می گویند که علاوه بر اینکه دایر است، به صورت غیر مستمرحسب عرف همان محل برای زمان معینی در ان کشت و استفاده نشود.
کمیسیون ماده ۱۲ چیست؟
مطابق ماده ی ۱۲ قانون زمین شهری تشخیص عمران و احیا تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمییز بایر از موات به عهده ی وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد که در صورتی که توسط وکیل زمین شهری صورت گیرد احتمال به نتیجه رسیدن بیشتر می شود.
بنابر ماده ی فوق برای تشخیص اینکه چه زمینی موات و بایر و دایر است که بسیار جهت تعیین حق و تکلیف مالک و متداعین مهم است در کمیسیونی در وزارت مسکن و شهرسازی به نام کمیسیون ماه ی ۱۲ که برمبنای ماده ی فوق الذکر تشکیل می شود تصمیم گیری به عمل می آید و پیگیری کارها ی مربوط به این کمیسیون به همراه یک وکیل آشنا به قوانین ملکی و ارضی برای حصول بهترین نتیجه ی ممکن و جلوگیری از ضرر احتمالی الزامی است.
این کمیسیون متشکل از نماینده ی وزیر دادگستری، مسکن و شهرسازی،شهردار می باشد که باحضور همه ی افراد رسمیت پیدا می کند و نظر اکثریت اعضا تعیین کننده است بسیاری از اعمال مقدماتی و جمع آوری مدارک مربوطه در دبیرخانه ی این کمیسیون انجام می شود.
در مسیر جمع آوری مدارک لازم وکیل زمین شهری می تواند بهترین یاری دهنده باشد.
نحوه ی اعلام نظر کمیسیون
پس از ارسال مدارک مورد نظر توسط وکیل زمین شهری، کمیسیون ماده ۱۲ پس از بررسی مدارک مربوطه و عکس های هوایی و کروکی ملک و معاینه محلی و نقشه ها و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و ترسیم نقشه و حدود اربعه ی ملک نسبت به اظهار نظر راجع ملک اقدام می کنند در این روند از نظر کارشناسان مختلف مانند کشاورزی و مهندسی و حقوقی نیز ممکن است استفاده شود و در صورت مثبت بودن نظر کمیسیون طبق مصوبه ی مجمع تشخیص مصلحت نظام باید در یک روزنامه ی کثیرالانتشار به مدت ده روز منتشر شود و نام مالک به همراه پلاک و سایر مشخصات نیزدرج شود و در صورتی که کسی اعتراضی نسبت به آن داشت می تواند اقدام کند. اعتراض نسبت به اظهار نظر این کمیسیون در دادگاه صالح به عمل می آید.
