.خرید و فروش ملک در رهن ممنوع است و این امر به جهت حمایت از حق رهن گیرنده است. در ابتدا لازم است جهت درک بهتر این موضوع با مفهوم عقد رهن، رهن دهنده و رهن گیرنده بیشتر آشنا شد.
رهن به عقدی گفته می شود که به موجب آن فردی که به دیگری مدیون است، مالی از خود را به عنوان وثیقه و تضمینی جهت بازپرداخت بدهی خود، نزد فرد دیگری می گذارد تا زمانی که بدهی خود را تسویه نماید و در واقع از این طریق اطمینانی جهت بازپرداخت بدهی خود به طرف دیگر می دهد
به مالی که به وثیقه گذاشته می شود مال رهنی و به فردی که مالی را به رهن می گذارد راهن و به فردی که مال به رهن او داده می شود مرتهن گفته می شود.
پس از تسویه بدهی، راهن می تواند مال را از مرتهن پس بگیرد و چنانچه به هر دلیلی راهن قادر به تسویه بدهی خود نباشد، مرتهن این حق را دارد که مال رهنی را به فروش برساند و از محل آن طلب خود را بردارد.
معمولا میزان مالی که به رهن گذاشته می شود از میزان بدهی بیشتر است که در این صورت مرتهن تا میزان طلب و بدهی خود از مال رهنی بر میدارد و مابقی را به مدیون و یا راهن برمی گرداند.
خرید و فروش ملک در رهن بانک
گاهی ممکن است مرتهن فرد عادی از عوام باشد اما گاهی نیز مرتهن می تواند بانک باشد. بانک در مقابل تسهیلات و وام هایی که به مشتریان پرداخت می نماید نیاز به تضمین دارد که در این مواقع معمولا املاکی از سوی مشتریانی که تسهیلات بانکی دریافت نموده اند، جهت بازپرداخت طلب بانک، به رهن بانک گذاشته می شوند و این رهن تا زمان تسویه حساب بدهی مشتریان به بانک ادامه می یابد.
ملک در رهن بانک تا زمان تسویه حساب در تصرف بانک باقی می ماند و خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است مجاز نیست، چرا که هدف از رهن ملک در بانک این است که چنانچه مشتری نتواند طلب خود را به بانک پرداخت نماید، بانک بتواند با فروش ملکی که در رهن بانک است، بدهی خود را وصول نماید.
فروش ملک در رهن بانک
فروش ملکی که در رهن بانک است، مجاز نمی باشد، چراکه هدف از ملک رهنی، وصول طلب در صورتی است که بدهی مدیون پرداخت نگردد، به همین جهت در صورتی که ملک رهنی به فروش برسد این موضوع با حقوق مرتهن در تضاد است از این رو فروش ملکی که در رهن بانک است، به جهت اینکه با حق بانک و وصول طلبش منافات دارد ممنوع است اما سوال ایجاد می گردد که ملک در رهن بانک را چطور معامله کنیم؟
اگر چه فروش ملکی که در رهن بانک است مجاز نمی باشد اما از طرفی دیگر جهت فروش ملکی که در رهن بانک است، تدابیری اندیشیده شده است که عبارتند از:
- فک رهن ملک در رهن بانک
- انتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار
فک رهن ملک در رهن بانک
فک رهن به این معناست که ملک مزبور که در رهن بانک است و سند آن نزد بانک است برای فروش ملک رهنی، بایستی از رهن بانک خارج شود و تا زمانی که از رهن بانک خارج نشود خرید و فروش آن ممنوع است از این رو باید از رهن بانک خارج گردد که به این امر فک رهن گفته می شود. فک رهن ممکن است به صورت های مختلفی رخ دهد از جمله این روش ها عبارت است از:
۱) تسویه کامل طلب با بانک:
جهت فروش ملکی که در رهن بانک است، می توان بدهی بانک را تسویه نمود و پس از تسویه دیگر نیازی به باقی ماندن ملک در رهن بانک وجود ندارد و ملک از رهن بانک خارج می گردد و از این طریق می توان اقدام به فروش ملک نمود.
۲)تعویض سند در رهن بانک با سندی دیگر:
یکی دیگر از روش های فروش ملکی که در رهن بانک است، تعویض سند در رهن بانک با سندی دیگر است. بدین صورت که می توان سند ملک دیگری را جایگزین سند ملکی که در رهن بانک است قرار داد تا بدین وسیله از سند ملک در رهن بانک رفع اثر شود، و فک رهن صورت گیرد. البته لازم به ذکر است که مالک سند جایگزین نیز باید همان فردی باشد که از بانک تسهیلات گرفته است.
با این دو روش می توان از ملک در رهن بانک فک رهن نمود و در نتیجه فروش ملکی که در رهن بانک است، مجاز می گردد.
قوانین فروش ملک در رهن بانک
قانون گذار در ماده ۷۹۳ قانون مدنی چنین مقرر داشته است که:
“راهن نمی تواند در رهن تصرفاتی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.”
ماده مزبور به صراحت راهن را از تصرفات منافی با مقتضای عقد رهن منع نموده است و از این رو چنانچه راهن قصد فروش مال مرهون را داشته باشد، این امر منافی حق مرتهن است از این رو چنین معامله ای باطل است و از لحاظ قانونی اثری ندارد.
مجازات فروش ملک در رهن بانک
مستند به ماده ۷۹۳ قانون گذار هر تصرفی در ملک رهنی را بدون اذن مرتهن ممنوع نموده است اینگونه به ذهن می آید که چنین معامله ای مصداق انتقال مال غیر و کلاهبرداری است البته لازم به ذکر است که چنین ماده ای که به صراحت فروش مال رهنی را مصداق کلاهبرداری و انتقال مال غیر بداند، در قانون مجازات اسلامی وجود ندارد.
اما با توجه به نظریه ی مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه مجازات فروش ملک در رهن بانک می تواند مصداق کلاهبرداری و انتقال مال غیر باشد اما این موضوع به صراحت در قانون نیامده است اما در کل چنین معامله ای باطل است.
خرید ملک در رهن بانک
خرید ملک در رهن بانک چنانچه با اطلاع خریدار از رهن ملک در بانک باشد و خریدار موافق انتقال تسهیلات بانکی و وام به خود باشد بلامانع است اما چنانچه ملکی که در رهن بانک است بدون در جریان قرار دادن خریدار از رهن ملک در بانک فروخته شود، این امر کلاهبرداری می باشد. اما گاهی خریدار از این موضوع که ملک در رهن بانک است مطلع است و با اطلاع از این موضوع جهت خرید ملک رهنی وارد معامله می گردد.
در این مواقع در وهله اول خریدار ملک در رهن بانک، بایستی از طریق دفاتر ثبت اسناد و املاک استعلام ملک مزبور را کسب نماید، در این صورت پس از استعلام و اطلاع از اینکه ملک در رهن بانک است لازم است که اجازه بانک جهت انتقال ملک گرفته شود، چنانچه بانک با انتقال مزبور موافقت نماید، موافقت نامه بانک ضمیمه پرونده می گردد.
در این مرحله خریدار باید بخشی از مبلغ مورد معامله را به فروشنده پرداخت نماید و برای الباقی توافق شود که خریدار و فروشنده در دفترخانه حضور پیدا کرده و سند ملک به خریدار تحویل گردد.
فروشنده و خریدار لازم است که راجع به انتقال وام و تسهیلات بانکی به خریدار توافق نمایند، از این رو پس از توافقات لازم است که به بانک مراجعه نموده و توافق شفاهی خود را در بانک رسمی نمایند و اسنادی را امضا کنند تا وام و تسهیلات به خریدار منتقل گردد و بدین صورت خرید ملک در رهن بانک امکان پذیر می گردد و پس از این مراحل سند ملک به نام خریدار منتقل می گردد.
مشاوره حقوقی در خرید و فروش ملک در رهن
خرید و فروش ملک در رهن مجاز نمی باشد اما قانون گذار تحت شرایطی خرید و فروش ملک در رهن را مجاز دانسته است و چنانچه شرایط لازم جهت خرید و فروش ملک رهنی انجام گیرد امکان معاملات املاک رهنی وجود دارد. منتهی بدون وجود شرایط لازمی که قانون پیش بینی کرده که شرح آن نیز گذشت، امکان خرید و فروش املاک در رهن میسر نمی باشد.
چنانچه خرید و فروش ملک در رهن بانک بدون رعایت مقررات انجام شود معامله مزبور باطل است و گاها برای فروشنده خاطی مجازات نیز در نظر رفته می شود.
از این رو بهتر است پیش از هر اقدامی نسبت به خرید و فروش املاک در رهن بانک در این باره مشاوره حقوقی لازم را از وکلا و کارشناسان و مشاور حقوقی دعاوی ملکی متخصص کسب نمایید تا مبادا ندانسته درگیر معامله ای شوید که باطل باشد و شما را در روندی طاقت فرسا گرفتار کند
