معامله معارض در ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک تعریف شده است.چنانچه معامله نسبت به عین یک مال یا منفعت مالی با سند عادی یا رسمی انجام گیرد، و سپس نسبت به همان مال، معامله دیگری با سند رسمی ، واقع گردد، چنین معامله ای معامله معارض نام می گیرد. چراکه معامله دوم در تعارض با معامله نخست قرار دارد.
معامله معارض در قالب مثالی ساده
به وفور مشاهده می شود که عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول( ملک ،اتومبیل و… ) به چند فرد واگذار می گردد، بدون اینکه هیچ کدام از خریداران بدانند که عین مال یا منفعت مزبور به افراد دیگری نیز پس از معامله به آن ها واگذار شده است.
تصور کنید شما ملک یا اتومبیلی را با مباینامه عادی و یا سند رسمی از فردی خریداری مینمایید اما پس از مدتی متوجه می شوید که ملک یا اتومبیلی که خریداری نموده اید پس از شما بار دیگر، با سند رسمی به فرد دیگری نیز فروخته شده است. مسلما در چنین مواقعی شما جهت احقاق حق خویش اقدام می نمایید اما باید بدانید که با چه عنوانی دعوای خویش را مطرح نمایید.
بسیاری از افراد بر این تصور می باشند که چنین امری کلاهبرداری است وبایستی تحت عنوان کلاهبرداری شکایت نمایند. اما مستند به ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک چنین معامله ای عنوان معامله معارض دارد و مرتکب به ۳ تا ۱۰ سال حبس با اعمال شاقه محکوم می گردد.
اقسام معامله معارض و رویکرد قانونی نسبت به آنها
۱) معامله نسبت به عین یا منفعت مالی ابتدا با سند عادی منتقل گردد و سپس همان عین یا منفعت با سند رسمی به فرد دیگری واگذار شود.
۲)معامله نسبت به عین یا منفعت مالی ابتدا با سند رسمی به فردی واگذار گردد و سپس همان عین یا منفعت با سند رسمی به فرد دیگری واگذار گردد.
۳) معامله اول نسبت به عین یا منفعت مالی ابتدا با سند عادی صورت گیرد و سپس همان عین و منفعت مجددا با سند عادی به فرد دیگری واگذار شود.
۴)معامله نسبت به عین یا منفعت مالی ابتدا با سند رسمی به فردی واگذار گردد و سپس همان عین و منفعت با سند عادی به فرد دیگری واگذار گردد.
شاید در نگاه اول تمامی این فروض یک برداشت را به ذهن متبادر نمایند و آن این است که یک مال به دو فرد واگذار شده است و واگذار کننده در اقدام به این عمل سوء نیت داشته است اما لازم به ذکر است که اگرچه تمامی این موارد از دید عامه یکسان است اما از منظر قانون گذار چنین نیست.
در واقع قانون گذار چنین مقرر داشته است که چنانچه نسبت به عین یا منفعت مالی معامله ای با سند عادی و یا رسمی صورت گیرد و مجددا نسبت به همان مال معامله ای با سند رسمی واقع شود،این امر از مصادیق معامله معارض است که فروض شماره یک و دو را درمطالب فوق در بر می گیرد.
لازم به ذکر است که…
در تحقق معامله معارض بایستی معامله دوم با سند رسمی واقع گردد و در صورتیکه چنین نباشد عنوان معامله معارض صادق نیست.
در فروض ۳ و ۴ معاملاتی بیان شده است که در ابتدا ممکن است انتقال با سند عادی و یا رسمی باشد اما به هر حال معامله دوم با سند عادی انتقال یافته است. در صورتیکه چنین معاملاتی واقع گردد، قانون گذار چنین انتقالی را، انتقال مال غیر، که از مصادیق کلاهبرداری می باشد محسوب کرده است. و قانون گذار چنین انتقالاتی را معامله معارض ندانسته است.
نکته مهم:
نتیجه حاصله درمعاملات گفته شده نسبت به اموال منقول وغیر منقول به یک صورت می باشد اما آنچه در بین فروض مذکور تفاوت ایجاد مینماید در فرض نخست است که معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد در این مواقع بین فرضی که موضوع معامله مال منقول و یا غیر منقول است بایستی قایل به تفکیک شد.
چنانچه موضوع معامله راجع به مال منقول باشد نتیجه حاصله معامله معارض می باشد اما چنانچه موضوع معامله مال غیر منقول باشد بایستی بین دو فرض قائل به تفکیک شد.
۱)چنانچه موضوع معامله نخست که با سند عادی واقع شده است، مال غیرمنقول باشد (زمین،ملک،باغ و…) درصورتیکه در مناطقی انجام شده باشد که اداره ثبت اسناد و املاک وجود دارد و با وجود این امر مبادرت به ثبت معامله نخست به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی صورت نپذیرفته است،در این صورت این عمل مصداق انتقال مال غیر را به خود میگیرد و مرتکب چنین عملی جاعل در اسناد رسمی محسوب می گردد.
(ماده ۸ قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ این موضوع را جرم انگاری نموده است.)
۲)معامله غیر منقول نخست، نسبت به عین یا منفعت مالی که با سند عادی صورت گرفته است در مناطقی منعقد شده است که اداره ثبت اسناد و املاک وجود ندارد. از این رو قانون گذار چنین مقرر داشته است که چنانچه معامله دوم نسبت به این مال با سند رسمی صورت گیرد ،عنوان معامله معارض داشته باشد و از احکام معامله معارض پیروی نماید.
این موضوع برگرفته از ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد. در این ماده قانون گذارمقرر داشته است که در مناطقی که اداره ثبت اسناد و املاک وجود دارد، ثبت اسناد در دو مورد اجباری می باشد. موارد احصایی قانون گذار در ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، عبارت است از:
۱)ثبت کلیه عقود و همچنین معاملات نسبت به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده است،اجباری است.
۲)ثبت صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه در اداره ثبت اسناد و املاک ضروری می باشد.
لازم به ذکر است که….
فهرست شهرها و همینطور مناطقی که وزارت دادگستری، ثبت معاملات را در آنها الزامی نموده است همراه با شماره آگهی و همچنین تاریخ الزامی شدن در مجموعه های قوانین ثبتی آمده است.
قانون گذار در مواد ۴۶،۴۷،۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک ثبت اموال غیر منقول را در مناطقی که اداره ثبت وجود دارد،الزامی نموده است اما سوال ایجاد می گردد:
سوال: چنانچه در منطقه ای اداره ثبت اسناد و املاک جهت ثبت معاملات غیر منقول وجود داشته باشد اما نسبت به ثبت اقدام نشود و مال غیر منقول مجددا به وسیله سند رسمی به دیگری فروخته شود، تکلیف خریدار اول چه می شود ؟
پاسخ: در این باره صدور یک رای وحدت رویه مشکل را مرتفع نموده است.رأی شماره ۴۳هیأت عمومی دیوان عالی کشورمورخ۱۰/۸/۱۳۵۱ چنین بیان داشته است:
“نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ای نسبت به مال غیرمنقول بوسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.
این رأی طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است”
مستند به رای وحدت رویه مذکور چنین نتیجه گیری میشود که چنانچه با وجود اداره ثبت اسناد و املاک در محلی، نسبت به ثبت معاملات غیر منقول اقدام نشود خریدار نمیتواند با عنوان معامله معارض طرح دعوا نماید و می بایست با عنوان انتقال مال غیر شکایت خویش را طرح نماید.
همچنین بخوانید:
ابطال معامله معارض
از آنجایی که معامله کننده نخست پس از انعقاد معامله مالک ملک می باشد،هر گونه معامله ای پس از خرید وی ،محمل قانونی ندارد و وی میتواند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دادخواست ابطال معامله معارض، ابطال وکالتنامه رسمی و همینطور الزام به تنظیم سند رسمی ملک را داشته باشد.
در این مواقع دادگاه وارد رسیدگی می گردد و چنانچه احراز گردد که معاملات بعدی معارض بوده اند،رای بر ابطال معامله معارض صادر می شود و لازم است که یک نسخه از رای مزبور مبنی بر ابطال معامله معارض به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال گردد و دستور ابطال معامله معارض داده شود.
پس از ابطال سند معارض،به جهت تنظیم سند رسمی به نام محکوم علیه، بایستی به دفتر خوانده فرستاده شود که البته تشریفت خاص خود را نیز دارد و پس از طی شدن تشریفات سند مذکور به نام متقاضی ثبت می گردد.
لزوم استفاده از مشاور و وکیل دادگستری در طرح دعاوی معاملات معارض
اگرچه برخی از افراد بر این باورند که با کسب اطلاعات کافی در زمینه های حقوقی میتوانند در اقامه دعاوی خویش موفق شوند و مشورت و بهره بردن از اطلاعات و تجربیات وکلا را بیهوده میدانند اما لازم به ذکر است که تنها اشراف بر قوانین نمیتواند کافی باشد چرا که روند رسیدگی در دادگاه ها و رویه قضایی محاکم نیز نقش قابل توجهی را در پیشبرد دعاوی مطروحه ایفا مینماید.
دعاوی ملکی جزء پیچیده ترین دعاوی می باشند که در محاکم مطرح میگردند و وکلایی که در این زمینه فعالیت مینمایند بایستی بر قوانین مختلفی از جمله:قانون مدنی ،قانون ثبت، قانون مجازات اسلامی، قوانین شهرداری و…. مسلط باشند تا بتوانند به درستی از حق و حقوق موکلین خویش دفاع نمایند.
ثبت اسناد به استناد ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک با وجود چه شرایطی اجباری می باشد؟
ثبت اسناد و املاک به استناد ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک در صورت وجود دو شرط الزامی می باشد.
شرط اول: بایستی در محل وقوع مال غیر منقول، اداره ثبت اسناد واملاک وجود داشته باشد.چنانچه در محلی اداره ثبت اسناد واملاک وجود نداشته باشد در این صورت ثبت معاملات راجع به عین و منافع مال غیر منقول و یا ثبت هبه نامه و شرکت نامه و صلح نامه ضروری نمی باشد.
شرط دوم : لازم است که، وزارت دادگستری ثبت اسناد و املاک را در محل ضروری بداند و آگهی نماید و در چنین مواقعی از زمانی که در آگهی قید شده است بایستی نسبت به ثبت موارد گفته شده در ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک اقدام شود.
درمعامله معارض ، مالک مال مزبور، انتقال گیرنده و خریدار نخست می باشد یا انتقال گیرنده و خریدار دوم؟
اصل بر این است که در معامله معارض، خریدار و انتقال گیرنده نخست مالک مال می باشد و هر معامله ای نسبت به مال مزبور صورت گیرد در تعارض با معامله نخست است. که البته همانطور که عنوان شد این موضوع نیز اهمیت دارد که معامله دوم با سند عادی یا رسمی باشد اما آنچه مسلم است خریدار و انتقال گیرنده نخست مالک شناخته میشود و میتواند جهت با پس گیری حق خویش اقدام قانونی نماید.
